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    珠三角土地同地同权难题:又到需杀出一条路时候

    发布时间: 2013-10-08  点击次数: 903次

    去征地化探索

     

      两种方式总结出来就是在“区段征收”的基础上,给予当地原住民一定的土地开发权

      “从1997年至今,深圳市一直承认集体建设用地的利用现状,并试图通过补办手续来使其合法化,这就绕过了征地制度,但效果却一直不理想。”李贵才介绍说。深圳也曾出台多份文件,对定性为“违法建筑”的“小产权房”进行清理。十多年来,登记确权的不到两成。

      土地和房屋使用权人积极性不高,原因主要有二,一是按照规定办理登记确权需要缴纳相当数量的地价款和罚款;二是发放的产权证被禁止入市流通。还有一层原因是,一些官员拥有集体土地的权属关系,难以通过确权方式,将这一灰色权益摆上桌面。

      广东绕行征地制度的尝试中,zui引人瞩目的是三旧改造,与现有征地制度zui接近的则是土地整备模式。

      三旧改造的主要做法是,引进市场开发主体,对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造项目地块上的全部物业重新规划,实施二次开发。其中,凡需要拆迁的,由开发商承诺对原业主赔偿,双方达成协议后,政府再以协议出让国有土地的形式,将项目用地转让给开发商。

      在这个过程中,政府、开发商和村集体组织各算各的账。

      政府代表公共利益,利用规划手段实现规划意图。比如深圳在城市更新中采用了“20-15”准则。“20”指的是对项目“合法外”用地实行二八分成,项目申请方同意把20%的“合法化”土地无偿交给政府。“15”就是从余下可开发的土地中,再拿出15%来作为公共设施的配套用地。

      开发商也非常看重土地释放的机会。“当然要积极参与三旧改造,不然岂不是要退出珠三角的土地开发市场。”佳兆业总郑毅说。

      对于村集体来说,与开发商直接对接既意味着利益可能zui大化,更是一个洗白的机会。换言之,实际占用该地块的原村民组织和原村民,只要缴纳20%的“合法外”土地和剩余项目总用地15%的土地,即可引入开发商,按照政府的规划进行合法开发。

      当地政府官员很清楚这一点。“延续城市改造或者三旧改造政策,广东、珠三角、南海,就能喝第二次头啖汤。”邓伟根说,他多次督促其辖区内的村集体好好利用这个机会。

      “三旧改造能顺利推进,是因为政府给了农民不同的选择。如果你愿意变为国有,土地使用权仍然给你,如果你不愿意变为国有,就同意你保留集体土地的所有权。这突破了现在的法律制度,但尊重了农民的自主选择权。”中国土地学会副理事长黄小虎认为,三旧改造的核心经验是承认农民的土地财产权,在这个前提下,即使政府从农民手里分一些利益,甚至回收一些土地,农民都能接受,而且还会积极主动地参与改造。

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